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稅收籌劃

個(gè)人用土地對(duì)外投資要交哪些稅

日期：2023/5/22 | 閱讀409次

一、增值稅
如果該土地是個(gè)人在2016年5月1日前取得的，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
如果該土地是個(gè)人在2016年5月1日后取得的，則應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
無(wú)論是適用差額征稅還是全額征稅，均應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按全額開具增值稅發(fā)票。

二、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅法》和《關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第26號(hào)）等規(guī)定，如果按照第一條計(jì)算應(yīng)繳納并實(shí)際繳納了增值稅的，還需按照實(shí)際繳納的增值稅乘以納稅人所在地適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率（市區(qū)稅率為7%，縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%）、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%計(jì)算繳納城建稅及附加。城建稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與兩稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一致，分別與兩稅同時(shí)繳納。同時(shí)繳納是指在繳納兩稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)在兩稅同一繳納地點(diǎn)、同一繳納期限內(nèi)，一并繳納對(duì)應(yīng)的城建稅。

三、個(gè)人所得稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第20號(hào)）規(guī)定，個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時(shí)發(fā)生，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，依法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。非貨幣性資產(chǎn)投資個(gè)人所得稅以發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資行為并取得被投資企業(yè)股權(quán)的個(gè)人為納稅人。非貨幣性資產(chǎn)投資應(yīng)納稅所得額為非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額。非貨幣性資產(chǎn)原值為納稅人取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。如果無(wú)法提供完整、準(zhǔn)確的非貨幣性資產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算非貨幣性資產(chǎn)原值的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法核定其非貨幣性資產(chǎn)原值。合理稅費(fèi)是指納稅人在非貨幣性資產(chǎn)投資過程中發(fā)生的與資產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的稅金及合理費(fèi)用。對(duì)于一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計(jì)劃并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個(gè)公歷年度內(nèi)（含）分期繳納個(gè)人所得稅。納稅人非貨幣性資產(chǎn)投資需要分期繳納個(gè)人所得稅的，應(yīng)于取得被投資企業(yè)股權(quán)之日的次月15日內(nèi)，自行制定繳稅計(jì)劃并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《非貨幣性資產(chǎn)投資分期繳納個(gè)人所得稅備案表》、納稅人身份證明、投資協(xié)議、非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格證明材料、能夠證明非貨幣性資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)的相關(guān)資料。

四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》規(guī)定，個(gè)人用土地投資應(yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)所列金額，乘以價(jià)款的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅。根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第 10 號(hào)）規(guī)定，自2022年1月1日至2024年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征（不含證券交易印花稅）。

五、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第21號(hào)）規(guī)定，個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。納稅人享受上述稅收政策，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定辦理。

綜上，個(gè)人以土地對(duì)外投資，要征收增值稅，符合條件的可以差額納稅，征收率為5%，不符合差額征稅條件需要全額征稅的，征收率為3%；要征收個(gè)人所得稅，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅，稅率20%，可以申請(qǐng)分期繳納；要征收印花稅，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以所載金額0.5‰貼花；土地增值稅暫不征收，但如果出現(xiàn)被投資方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的和雖不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)但該投資行為不屬于改制重組的情況，則需就增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納土地增值稅。